2010年7月3日

征收房产税:为什么,凭什么

羊毛又出在买房者身上?

"住房保有税"意在打压高房价。推动者称,"住房保有税"可以打击投机行为,从而抑制房价快速上涨。但买房者真的是高房价的直接推手吗?


秋风:我认为高房价有两个因素,一是政府对土地的垄断;再就是过于宽松的货币政策。这两个因素一起就促成了房价上涨30%,或者50%。
在这样一个市场现状和市场预期之下,房产税几乎不可能起到一个抑制房价的作用。现在只要房价一年上涨1%、2%,买房者就足够冲抵缴纳的"住房保有税"。
在调整房产市场的时候,最好不谈房产税,政府可以运用很多宏观政策,最简单的一条,提高利率就可以给房价降温。现在当局只是在宏观政策之外的税收等行政措施上想办法,这本身就不是一个健全的思考问题的方式。


陈志武:"只要一推出房产保有税,就可以抑制房价",那不如就发房票算了!回到计划经济时代,把商业住房也取消,变回单位分房。我在美国3个州住过几年时间,也买过房子,都没有哪个州会因为房价高而增收的。利率为什么不提高呢?
相比之下,美国遇到房价高涨时,联邦政府不会做太多,它只会通过制约融资来减少大家买房,而不会通过增加税收。美国如果像中国这样房价高涨,利率肯定就已经提高了好几次。


无地权,不纳税?

房价上涨,其实增值的是地价,而我国商品房所占土地属于国家所有,房主只具有70年的土地使用权,也就是房子盖在租来的土地上。去掉土地产权,所谓的"房产"还能剩下什么?对于剥除土地产权后皮之不存毛将焉附的"房产",征税理由何在?


秋风:砖头瓦片堆在地上,地价会上升,而附着物只会破损、毁坏,不断贬值。业主交了70年的土地租金,只能是不断累退税,不能按评估价征税。国外收房产税是考虑房、地合一,都是永久产权。
我们要收住房保有税,那就先修改土地所有制。租的房子没必要交税。


陈志武:征收"房地产税"的国家的土地都是永久产权。在借鉴国外经验时,我们不能忽视中国和国外制度上的差异。
美国各级政府都不会经营土地营利。但中国有的地方政府收入百分之七八十都来自土地财政。所有的学者和业界人士在参与讨论物业税和房产税和住房保有税时,都不应该忘记地方政府在房地产开发中得到的收入。如果忘了这个前提而说"美国可以有
2%的房产税,中国为什么没有",那就是不科学的。


"无法定,不纳税"?

主推者声称,"住房保有税"属于国务院行政性条例的房产税,地方政府在报请中央政府批准后,可以在全国调整前先行试点,在程序流程上不存在问题。但在增加税种如此重大的问题上,行政条例为何又绕过了立法程序?


陈志武:任何转移老百姓财产的费或者政策,都应该经过严格的立法程序。前几年通过的物权法,对此也有规定。真正负责的全国人大常委会和地方的人大都应该把这事接管过来。
在任何一个国家,私人财产的保护最后的底线都是它会不会被任何合法或者不合法的手段往政府的手里转移。这是任何一个社会都应该守护的私人财产的底线。不能因为房地产或宏观调控的需要,而轻易地攻破老百姓私人财产的底线。


秋风:征税是一件很严肃的事情。我们每次提出房产税都是在要对房产市场进行宏观调控时候提出来的,这样一个出发点就是完全错误的,随意性很大。
中国现有的征税制度本身就非常不合理,其中一个很重要的因素就是,不是税收法定,而一个条例或者暂行条例就可以征收一种税。这种情形在过去特定的环境下,或许还是可以容忍的,而在现在要开征新的税,就必须要走法定的路线,就应该有全国人大来决定征税,任何地方政府或者财政部、税务总局或者建设部都没有权力决定征税。
把征税权力部分分配给地方,我是支持的。我说的地方不是指地方行政部门,同样是地方的人大,通过地方法规的形式来征收税。而不是地方行政部门来出台政策决定征税,如果在地方的层面征税,一定要征求地方民众的广泛参与,理论上房产税的民众参与的可能性是很高的,也应该有很多渠道来参与。
房产税是跟民众生活息息相关的一个税种。在大部分国家,房产税都是最基层政府来征收,而且其直接用于和民众生活相关的公共品和公共服务的供应。
房产税需要敲开居民的门,一个个去征收。要让纳税人愿意支付这一笔钱,就得让这个钱体现到他能看到的公共品上。
而中国当下,讨论这个问题都是北京、上海、深圳这种大城市。我不知道这些大城市的纳税人能否看到这个税的好处。如果看不到,你怎上门去征收这个税呢?我相信大多数人都会抗税,这是根本征不上来的一种税。


潘石屹:税收应该有公开透明的讨论,各阶层都有发表自己意见的机会。但"住房保有税"没让讨论,到现在也不知道征还是不征,征多少。说开征的一天,香港的一个房地产股票跌了10.2%,改日说不征了,它又涨了6%。
现在完全是一个黑箱操作,谁也不知道下一步怎么做。应该通过立法程序解决,不是说做了就做了。


谁在狂欢?

按现有的官方统计数据,结合最新的关于我国住房保有税征收政策消息测算,一旦我国政府部门对住房开征保有阶段税费,每年此类税收的总额将突破1000亿元,与2009年现有房地产相关的五项税种的全年增量总额相当。
贾康认为,房地产税是分税制改革的配套改革,以令地方有合理的税基,此前我国省以下分税制改革不彻底,税收分成制和包干制不仅带着非常浓重的讨价还价色彩,更带来了土地财政和地方独断专行等弊病。让地方政府摆脱对土地财政的高度依赖,这是征收"住房保有税"的支持者的一大理据。
但是,保障地方政府的钱袋子,是否能成为让买房者为分税制埋单的理由?


陈志武:现在在我看来最危险可怕的是,把房产税的决定权留给地方政府。各地政府都向中央提交房产税的方案,它们为什么那么积极呢?这明摆着给它进钱的机会。
地方政府用任何的名义征收房产税等,都是非常危险的。地方政府的权力由谁来质疑呢?地方政府增加新的税种的权力,会使之后给整个中国社会和私人财产带来的伤害达到新的高度。拆迁即是地方政府随意侵害私人财产的例证。


潘石屹:2010年的地方政府和2008年的房地产企业的处境是一样的。地方政府以为房价涨的非常快,地价涨得非常快,怕手里面没有地,所以就从银行贷了大量的款,然后就拆迁,拆迁费还非常高。这样就把贷款花出去了,而现在这些土地又流拍,有些地方政府财政收入比较困难。在这种情况下,能够收税,对他当然是有好处的。
钟伟:中国的GDP蛋糕由政府、企业和居民三方分享。据我们调查,从2000年至2009年的十年,中国居民财产收入每年减少10%。以2009年为例,减少了3.4万亿,政府和企业多了。征收"住房保有税",只能使居民拿得更少,政府得到更多。


谁在受伤?

如果房价在短期内,按照部门计划和"民意"下跌20%或30%,中国经济能否安然无恙?房价如果行政命令式"硬着陆",受伤者又会是谁?


陈志武:房地产的价格在短期下跌了,银行的坏账就会增多。对经济的影响很大。服务、非服务消费的行业都会受到打击。它的影响是远远超出银行业的。
如果房价短期内降价30%,对整个经济的打击是巨大的,增长模式的转型也就成了空口号。就业和成长增长动力会大大减少,地方政府又要忙着刺激经济,国内产能过剩的局面会进一步恶化。
在4月地产新政出台前,很多人已经买房了,贷了款。要是跌30%,就等于他们付的首付全赔光了,而银行的70%还在,资不抵债。
当然,我不是支持房价上升。但过去几年房价一直在涨,现在要一个硬着陆给社会带来的伤害是很大的。尤其是用政府的手强行把价格拉下来,还不如通过市场化的手段慢慢调下来。例如通过调节土地供应和利率。
很多普通人支持房产税,但那是被卖了还帮着数钱。其实,这种税对普通人特别是年轻人的影响比较大。在北京和上海已经能感受到增税的影响了。房产税使租房市场供求缩小,租金就上升了。房产税表面是买房子的人才要承受,但实际上会转嫁到租房子的人身上。
最可怕的是房地产市场搅动着民意,给地方市场不受制约地转移老百姓财产的机会。
世界上所有的政府对税有一个共同的特点:只上不下。这会给我们的子孙后代留下永远也拿不掉的包袱。房地产税一旦推出来,以后要拿掉比现在要难,后代只会一直背下去。
受冲击最大的是中产阶级。他们的财富不至于高到有多种投资渠道。而中产阶级主要的投资在房地产,与美国一样。
"住房保有税"跟全面建立小康社会的目标是背道而驰的。特别是,1998年的住房全面市场化的改革,给中国社会带来的贡献是非常根本性的。从根本的层面上,中国普通的老百姓家庭终于有产了。而这个税那个税,会侵蚀掉房产作为中国家庭财富的意义和价值。


钟伟:过去的100年有没有见过房价下跌
30%,不会影响国家经济发展、不会引发银行体系的问题?存不存在这样的房地产泡沫?而我所见,香港房价下跌30%就完蛋了,美国下跌20%就发生次贷危机了。
"住房保有税"是在两个背景下出台的,一是中央一直强调的调节收入分配结构,二是十六大提出的"增加居民财产性收入"。如果征收,只能使居民拿得更少,不利于居民财产性收入的增加。同时,使分配结构更恶化。即使富人多交了税,也未增加穷人的财产性收入。


征税界限如何划定?

复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三日前透露,上海共上报中央两套方案,A方案:"住房保有税"出台前买的房不征税,出台后的第一套、第二套人均70平方米以下不征,第二套人均70平方米以上及第三套以上的征税;B方案:新房、老房都征税。第一套和第二套人均70平方米以下不征,第二套人均70平方米以上及第三套以上的征税。
那么,征税与否的界限划定意义何在?


秋风:这会导致非常的混乱局面。在房产拥有数额的认定上是有一定难度的,甚至导致一些认为逃避税制而假离婚、假分家的情况。
从税制设置的角度来说,把税征上来的同时,还要顾及社会的价值。不能为了征收一个税,而把整个社会的价值破坏掉,甚至应该损失一些税收,来保护社会的价值。如果要严肃去思考房产税,就是不管房子有几套,或者多少面积,就统一个税率,包括福利房和房改房。通过这种方式,培养出真正的纳税人的意识。让他们意识到,地方的公共品和公共服务实际上就是自己的钱在起作用,大家对税也会敏感一些。


陈志武:这是很荒唐的。能说有人一顿吃5顿饭,你就每家搜查,看看谁吃饭超3顿的,就去升高他的米价?人们有买房子的权利,不能因为有人要买5套房甚至10套房,就去升高税收。这是变相的掠夺。这样不如就回到计划经济时代,把商品房也取消。
如果真要分几套房,所有福利房和房改房都应该纳入计算范围内。因为有福利房的人本身就享有政府补贴,如果他还去买商品房,他本身就不符合福利的条件。


潘石屹:任志强做了个统计,光北京的房子就有二十四种,房改房、福利房、集资房,一大堆,一共二十四种。那么针对哪些房子征税?如果针对商品房,那就不合理了。因为商品房都是交了出让金的,那些没有交出让金的不征,征交了的,岂不反了?小产权房光北京市三十万套,也没交出让金,按照商品房在住着,征的话连面积都不知道,那是在法律之外的,要不要征?就从每一套房子,一个一个看的话,都有问题。什么中央机关的房子,北京市政府的房改房,太乱了。
我觉得这也是征税的一个问题,首先要把房子先统一起来。国外最多两种房:一种永久产权,另一种不是永久产权的房子。这样征税才好算,否则征了这一种,另外一种房肯定觉得不公平。


钟伟:房改房、福利房也是资产,如果不收,足以引起普通阶层的分裂。80后、90后恐怕也将抱怨交了税后生活唯艰,而福利分房的不交,"过去低工资"的说法难以让人信服。
"住房保有税"仅针对居民的房屋资产,未考虑到居民的资产负债情况。有房产者可能有按揭、其他负债(如向亲朋好友借来的购房款)、未成年子女、需要赡养的老人。如果资产不扣除家庭因素,比如不考虑未成年子女的抚育费用,不考虑家庭的其他负担因素,显然不合理。


征税前提何在?

我国目前的房地产税制本身存在诸多不合理之处:税费设置繁杂,计税依据不合理、税率不合理,重复纳税现象严重等是其中突出问题。老问题不解决,新税如何开征?


贾康:我在上交政协提案中即已建议,有关方面应积极征求公众、专家、各利益群体的意见和建议,合理引导舆论作理性、健康的讨论(包括争论),在一些关键点上可采取听证会方式加强透明度和不同意见的沟通,通报"物业税空转"试点地区的有关情况,增进各方对此项重要改革的理解与认同。
这个税起什么作用,税是凭借政治权利可以做调节的,有调节需要就可以经过法律程序来开征这个税等等,这些道理都应该可以讨论。
这是一个公共问题,不是地方几个官员说了就行的。这个税怎样推进是一个公共选择,越来越规范的公共选择。
公共产品的设置就是要让民众强势起来,最后才能走到所谓的"当家作主"。


巴曙松:中国房地产税制存在的主要问题包括税基不合理;税费设置繁杂、征税范围过广;税种设置 "轻保有重流转";计税依据不合理、税率不合理;重复纳税现象严重。
中国房地产税制改革应本着税收效率与公平原则、税费租合理负担原则、税制简明原则、紧密结合房地产行业特点的原则进行,遵循简并税费、完善多环节多税种的房地产税收体系的指导原则。在房地产开发环节要着力推进税费改革,大力减少房地产开发销售中的不合理收费项目和沉重的行政性收费负担。在房地产交易环节完善土地增值税制度。在房地产交易环节,由于房屋征收标准、产权界定、价值评估、征管成本等各种原因,物业税当前征收条件还不成熟,需要逐步完善物业税征收的各项要求,为尽快推出物业税创造条件。


叶檀:其他的改革是征收房地产税的前提,比如土地改革和货币改革,应该与房地产税并行不悖。
房地产税还得有一个合法的,经过程序正义的过程。以法律的授权来认可的,才是一个合法的税收。
地方财政的公共财政体制也得透明化,由地方人大和地方公民来进行监督。
没有一个合法的大的政府,是通过卖地来养活自己的。我们知道政府的收入来源就是合法的税收,然后才能建立一套公民体制的基础。


秋风:中国的税制结构本身就非常不合理,每一次增加一个税种都是税制合理改变的一个机会,我们应该想如何去利用好这个契机,要同时配套一些其他税种的改革,或者是减免,或者是调整这个税制结构,比如减免一些流转程序上的税收。在中国当下的税制结构中,流转税太多,间接税太高,直接税太低。


来源:【南方周末】

链接:http://www.infzm.com/content/46182

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