2009年6月1日

茅于轼:大家骂开发商不骂政府是愚蠢的

我认为企业家的任务就是创造利润,如果想着别的反而不是好企业家。

我同意许多经济学家的看法,我国的房地产市场有相当程度的扭曲,表现在房价虚高;高档房的比例不适当的多,脱离了大众的需求;房地产业的利润比较高,而且长期居高不下;资金流入房地产业数量巨大,出现泡沫。

造成这种扭曲现象的原因很多。有些人认为是房地产业的企业家造成的,他们追逐利润,不愿意为大众服务,见利忘义。他们在舆论面前经受很大的压力,有口难辩,自己也说不清楚。我认为企业家的任务就是创造利润,如果想着别的反而不是好企业家。微观经济学说明企业的目标就是利润最大化,这没有错。有些国有企业领导人就是不关心企业利润,把企业引导到错误的路上去了。现在房地产业所发生的扭曲,原因在宏观经济中。宏观经济的问题不解决,房地产业的企业家对此是无能为力的。

不是房地产商抬高了房价

先说房价虚高。企业作为供给方,总是想方设法提高价格,这一点也不奇怪。但是买方不是傻瓜,他们会尽量压价。现在房价高是买方愿意,而且也有钱,出高价买房,是他们,而不是房地产商抬高了房价。是什么原因使得那么多的人愿意出高价买房?答案在我国收入分配的特点上,即财富集中在少数人手里,他们手里有很多钱,他们要买好房子,买大房子,买贵房子。开发商当然瞄准这些人的需求。难道要让开发商盖普通的低档房,可是卖不出去,同时却损失了高端客户。我国房地产市场偏向档次高的客户,普通的低档房盖得很少,这正是与我国财富分配中贫富悬殊有关。房地产市场反映了收入分配的状况,不改变收入分配,房地产业的结构同样改变不了。任志强说了,房子是为有钱人盖的,我们怎么能说他们见利忘义呢?难道要他们盖一批没有客户的、卖不掉的中低档房吗?

政府垄断,高利润就可能长期存在

再说房地产业的利润特别高,而且长期居高不下。大家知道,高利润是维持不长的,只要竞争一出现,高利润就慢慢消失了。我国房地产业的高利润能够长期维持,唯一的原因就是投入要素的竞争不充分。房地产的投入要素主要是资金和土地,这两样要素都是竞争不充分的。土地是政府批的,资金是银行批的,市场在其中起的作用不大,而是靠关系。

现在土地要求通过公开拍卖,据统计,拍卖的还是少数。正因为土地市场没有培养起来,还是政府垄断着,高利润就有可能长期存在。资金的情况差不多,因为利率还没有放开,获取资金不是市场竞争的结果,而是靠关系。所以,房地产商都特别注意和政府保持一个良好的关系。个别房地产商难免有暗箱操作,做见不得人的事。但是这不能全怪他们,主要是制度环境造成的。我国市场经济问题多多,办一个大一点的企业都离不开政府。可以说,大企业都得搞点桌下交易,你不同流合污事情就做不成,这叫做逼良为娼。

最后,房地产业的泡沫问题。房地产业为什么有泡沫?简单说,因为有大量资金没有别的出路,于是都涌向了房地产业,资金往哪边走,那边的价格就上升。一旦房价下降,大家争先恐后卖房子,就是泡沫破裂的时候。

上面提到的三方面的问题:收入分配、土地和资金市场的缺乏竞争、金融市场没有更多的投资渠道,是造成房地产业扭曲的根本原因。换句话讲,如果这些原因不改变,扭曲也没有办法纠正,责怪房地产开发商是没有道理的。如果上面的分析不错,我们就有了一个分析工具,用于观察房地产业的发展和宏观经济的关系。

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